Ugovor o zakupu stana: Sve što treba da znate

Pre nego što stanar useli u vaš stan, važno je da sve stavite na papir i zaključite ugovor o zakupu stana kako biste izbegli moguće nesporazume ili konflikte.

Zašto?

Zato što bez jasno definisanih uslova zakupa, poput iznosa kirije, trajanja ugovora, obaveza održavanja stana ili plaćanja računa, može doći do ozbiljnih problema koji ne samo da otežavaju međusobnu saradnju već i izlažu obe strane nepotrebnim rizicima. 

Dobro osmišljen ugovor ne samo da obezbeđuje sigurnost, već vam omogućava i lakše rešavanje potencijalnih sporova, bilo da se radi o plaćanju, šteti na imovini, ili prestanku zakupa.

U nastavku ovog članka otkrićete sve što treba da znate o ugovoru o zakupu stana – šta treba da sadrži, kako da ga pravilno zaključite i zašto je pisana forma neophodna za vašu sigurnost.

Šta sve treba da sadrži ugovor o zakupu stana?

Ugovor o zakupu stana treba da sadrži sva prava i obaveze zakupodavca i zakupca, vezana za stan koji se izdaje, što znači da da sadržinu ugovora o zakupu stana čine:

• Mesto i datum zaključenja ugovora (možete predvideti i trajanje ugovora)
• Podatke o zakupodavcu i zakupcu
• Podatke o stanu koji je predmet zakupa (ovde je jako važno da budete što detaljniji za slučaj da nešto krene po zlu – navedite adresu, broj, strukturu, površinu, sav nameštaj i uređaje i sve druge bitne karakteristike stana)
• Vreme trajanja ugovora
• Visina, valuta, način plaćanja mesečne kirije i rok za njeno plaćanje (možete čak predvideti i visinu zatezne kamate za slučaj kašnjenja sa plaćanjem, mada vas zakon svakako štiti u tom smislu)
• Način plaćanja mesečnih računa, kao i računa za održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, i rok za njihovo plaćanje
• Bilo kakve obaveze koje se tiču korišćenja/održavanja stana, ali i drugih propratnih prostorija (npr. ostava ili garaža) koji su zakupcu dati na korištenje sa stanom.
• Uslovi za otkaz ugovora, sa otkaznim rokom koji ne može biti kraći od 90 dana.
• Sankcije za kršenje ugovora
• Druge bitne odredbe /prava/obaveze (npr. davanje/vraćanje depozita, sastavljanje zapisnika o primopredaji u kojem se navode stvari koje su se nalazile u stanu prilikom ulaska i u kojem stanju, obilasci od strane zakupodavca, odredbe koje se tiču držanja kućnih ljubimaca, podzakupa, itd.)

Glavni elementi ovog ugovora su predviđeni Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, a delom i Zakonom o obligacionim odnosima.

Obrazac ugovora o zakupu stana

Ovde možete pronaći obrazac jednog standardnog ugovora o zakupu stana, za koji je važno napomenuti da sadrži samo neke elementarne elemente i ne predviđa maksimalnu moguću zaštitu zakupodavca i zakupca.

Za sveobuhvatniji ugovor prilagođen vašim potrebama, kontaktirajte advokata za nekretnine.

Ugovor o zakupu stana forma

Kada na Guglu potražite informaciju o formi ugovora o zakupu stana, pronaćićete sledeće informacije od strane agencija za nekretnine:

• Može ili u pisanoj ili u usmenoj formi
• Mora u pisanoj formi, ali se ne mora overavati
• Mora u pisanoj formi, plus overa

Istina je sledeća: Zakon o obligacionim odnosima ne zahteva nikakvu posebnu formu za zaključenje ugovora o zakupu, misleći na zakup bilo kojeg objekta. Međutim, vama je mnogo važniji Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (kao specijalni zakon koji uređuje ovo pitanje), zato što on uređuje konkretno ugovor o zakupu stana i kao takav predviđa obaveznu pisanu formu ugovora o zakupu stana. 

U skladu sa tim, ugovor o zakupu stana bi uvek morao imati pisanu formu i ona je sama po sebi dovoljna. S

vakako, i da zakon ovo ne propisuje, savetovali bi izbegavanje usmenih dogovora, s obzirom da značajno otežavaju (pa i onemogućavaju) dokazivanje dogovorenog za slučaj nesuglasica.

Da li se ugovor o zakupu stana overava kod notara?

A propo pisane forme ovog ugovora, iako u Srbiji mnogi pisani ugovori sa sobom povlače overavanje kod notara, kod ugovora o zakupu stana to nije slučaj.

Pisana forma, bez overe ugovora, je sasvim dovoljna – odnosno, ugovor ne mora da se overava kod notara. 

Aneks ugovora o zakupu stana

Aneks ugovora o zakupu stana zaključuje se kako bi se postojeći ugovor izmenio ili dopunio, bez potrebe za zaključenjem novog ugovora. 

Ovakav dodatak se koristi kada se pojave situacije koje ugovorne strane nisu predvidele ili kada se dogovore o promenama uslova zakupa.

Evo nekoliko primera kada ima smisla zaključiti aneks ugovora o zakupu:  

• Ako se povećava/smanjuje zakupnina 
• Ako se produžuje rok zakupa pre isteka ugovora
• Ako zakupac renovira deo stana, pa zakupodavac pristaje da mu deo troškova ili sve troškove renovacije nadoknadi kroz umanjenje zakupnine
• Ako zakupac želi da iznajmi stan, ali da mu promeni namenu tj. da ga koristi kao poslovni prostor
• Ako se dodaju nova prava ili obaveze (npr. pored stana, zakupcu se na korištenje daje i garaža, uz dodatnu naknadu ili bez nje)
• Ako se menja otkazni rok ili neki drugi uslov iz ugovora
• Ako odlučite da promenite valutu kirije (npr. želite da je primate u dinarima, a ne evrima) ili način plaćanja (npr. ne želite više dolaziti da pokupite kiriju u kešu, već želite uplatu na račun)

Sve ove promene, ukoliko nisu zavedene u pisanoj formi, putem aneksa, mogu se voditi kao da ni ne postoje u slučaj da dođe do nesuglasica i spornih situacija.

Uvek je sigurnije da sve stavite na papir.

Da li je moguć ugovor o zakupu stana na neodređeno vreme?

Da, ugovor o zakupu stana može biti zaključen na neodređeno vreme.

U tom slučaju, ugovor može prestati jedino otkazom od strane bilo koje ugovorne strane – zakupodavca ili zakupca.

Bitno je jedino da znate da otkaz ne možete dati u nevreme, a šta se smatra nevremenom utvrđuje sud u svakom slučaju ponaosob. 

Npr. otkazom u nevreme bi se smatralo otkazivanje ugovora o zakupu tokom zime, kada su temperature niske, a zakupac ne može lako pronaći alternativni smeštaj. Takođe, smatrala bi se i situacija kada je zakupac ozbiljno bolestan, što mu otežava proces pronalaska novog stana i preseljenja. Isto tako, otkazom u nevreme bi se smatrao otkaz kada je zakupac upravo dobio dete, pa bi finansijski i logistički bilo teško pronaći novi smeštaj.

Prestanak ugovora o zakupu stana

Osim otkazom, ugovor o zakupu stana može prosto prestati istekom vremena trajanja, što i jeste slučaj kod većina ugovora o zakupu stana zaključenih na određeno vreme.

Vodite računa da ukoliko zakupac nastavi koristiti stan i nakon isteka roka na koji je ugovor zaključen, a vi se kao zakupodavac tome ne usprotivite, smatraće se da ste zaključili novi ugovor o zakupu stana, pod istim uslovima koje je sadržao i prethodni. Ovo je takozvana prećutna saglasnost.

Ugovor o zakupu može prestati i ukoliko stan prestane da postoji – npr. ukoliko izgori u požaru. 

Ugovor ne prestaje smrću zakopodavca, već se ugovorni odnos prenosi na naslednike. 

Ugovor o zakupu stana porez

Zaključenje ugovora o zakupu stana znači i plaćanje poreza na prihod od nepokretnosti koja se izdaje. Ovo je regulisano Zakonom o porezu na dohodak građana. 

Zakupodavac je ovim zakonom obavezan da podnese PP OPO poresku prijavu i plati porez, ukoliko stan izdaje fizičkom licu – kao fizičko lice

Ako zakupac nije fizičko lice, već pravno lice ili preduzetnik, zakupac je taj koji podnosi PPP PD poresku prijavu u ime zakupodavca.

Konačno, ako zakupodavac stan izdaje kao pravno lice ili preduzetnik, on je u obavezi da plati porez na dobit na kraju godine, uz eventualno plaćanje PDV-a ako je sistemu PDV-a. 

Poresku osnovicu čini bruto prihod od zakupa, koji se umanjuje za normirane troškove u iznosu od 25%. Na tako umanjeni prihod primenjuje se stopa poreza od 20%.

Dakle, formula za obračun poreza je:

• Neto zakupnina × koeficijent za bruto iznos
• Bruto zakupnina − 25% normiranih troškova
• Oporezivi iznos × 20% = iznos poreza.

Evo i primera za neto zakupninu od 30.000 dinara:

Bruto=30.000×1,25=37.500dinara 

37.500×0,25=9.375dinara (normirani troškovi)

Oporeziviprihod=37.500−9.375=28.125dinara

Porez=28.125×0,20=5.625dinara

Neplaćanje poreza zbog izostanka ugovora o zakupu ili neprijavljivanje poreza može rezultirati kaznama i dodatnim poreskim obavezama.