Ugovor o kupoprodaji: Šta sve treba da sadrži

Kupoprodaja, odnosno ugovor o kupoprodaji je jedan od najčešćih pravnih poslova sa kojima se svakodnevno susrećemo – bilo da prodajemo stan, kupujemo automobil ili sklapamo ugovore u privredi. 

Iako na prvi pogled deluje jednostavno – prodavac isporučuje stvar, kupac plaća cenu – iza svake kupoprodaje stoji niz pravila i pravnih posledica koje mogu imati ozbiljan uticaj na prava i obaveze ugovornih strana.

U ovom tekstu objašnjavamo sve važne aspekte ugovora o kupoprodaji prema Zakonu o obligacionim odnosima – od toga šta mora da sadrži ugovor da bi bio punovažan, preko specifičnosti kod nepokretnosti i vozila, do pitanja raskida ugovora i odgovornosti za nedostatke. Tekst je namenjen i građanima i privredi, kao praktičan vodič kroz najvažnija pravila ove vrste ugovora.

1. Šta sve treba da sadrži ugovor o kupoprodaji?

Ugovor o kupoprodaji mora da sadrži nekoliko ključnih elemenata, odnosno odredbi, a koje se mogu podeliti u:

• Bitne, i
• Sporedne.

Bitni elementi ugovora o kupoprodaji su sledeći:

1. Bitni elementi ugovora o kupoprodaji

Dva su bitna elementa ugovora o kupoprodaji:

Na prvom mestu, ugovor o kupoprodaji mora da sadrži predmet kupoprodaje. Pod tim se misli na detaljan opis pokretne stvari ili nepokretnosti koja se prodaje/kupuje. (npr. vrsta nepokretnosti, adresa, katastarska parcela, površina itd.).

Na drugom mestu, ugovor o kupoprodaji mora da sadrži i kupoprodajnu cenu. 

Ako ugovor ne određuje cenu, niti sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, isti nema pravno dejstvo (osim kod ugovora u privredi, gde se cena može odrediti prema tržišnim okolnostima).

2. Sporedni elementi ugovora o kupoprodaji

U sporedne elemente ugovora o kupoprodaji spadaju:

1. Rok, mesto i način predaje predmeta kupoprodaje
2. Rok, mesto i način plaćanja predmeta kupoprodaje
3. Troškovi isporuke predmeta kupoprodaje
4. Kvalitet i kvantitet predmeta kupoprodaje
5. Porezi, takse i drugi troškovi vezani za kupoprodaju
6. Dokumentacija koju prodavac treba da obezbedi kupcu
7. Definisanje trenutka kada dolazi do prelaska rizika sa prodavca na kupca
8. Uslovi za raskida ugovora
9. Sudska (ili arbitražna) nadležnost za eventualne sporove

Pored ovih odredbi, ugovor o kupoprodaji može obuhvatiti i troškove kao što su takse javnog beležnika, nagrada za sastavljanje ugovora, porez na prenos apsolutnih prava i druge povezane troškove.

Forma ugovora o kupoprodaji

Za ugovor o kupoprodaji, za razliku od npr. ugovora o zakupu stana, nije potrebna nikakva posebna forma. 

Jedini izuzetak predstavlja kupoprodaja nepokretnosti, u kojem slučaju ugovor mora biti sačinjen u pisanoj formi kako bi bio pravno valjan.

Posebni ugovori o kupoprodaji

S obzirom da se klijenti najčešće raspituju o sledeća dva ugovora o kupoprodaji:

• ugovor o kupoprodaji nekretnine
• ugovor o kupoprodaji vozila

Fokusiraćemo se upravo na njih u nastavku teksta. Prvo, hajde da vidimo koje su to neke specifičnosti ugovora o kupoprodaji nekretnine.

1. Ugovor o kupoprodaji nekretnine

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravni dokument koji reguliše transakciju između prodavca i kupca, definišući uslove prodaje i prenosa vlasništva nad nepokretnosti. 

U ugovoru o kupoprodaji nekretnine je neophodno definisati:

• Predmet ugovora – jasno se definiše nekretnine koja se prodaje, uključujući vrstu (stan, kuća, zemljište), adresu, katastarske oznake i sve druge karakteristike koje omogućavaju tačnu identifikaciju.
• Cenu – ugovor mora sadržati precizno definisanu kupoprodajnu cenu, način plaćanja (jednokratno, u ratama), kao i uslove avansnog plaćanja, ako je primenljivo. Neophodno je precizirati i kako i kada kupac mora isplatiti cenu.
• Prenos vlasništva – prodavac se obavezuje da prenese pravo svojine na kupca, a kupac da plati dogovoreni iznos.
• Dokumentacija – prodavac je obavezan da dostavi dokumentaciju koja potvrđuje pravo svojine na nepokretnosti.
• Troškovi – ugovor reguliše ko snosi troškove prenosa, takse, poreze na prenos apsolutnih prava, kao i troškove uknjižbe u katastar.

Ugovor o kupovini nekretnine mora biti potpisan od strane prodavca i kupca (inače, ako su kupac supružnici, dovoljan je potpis jednog supružnika) i overen kod notara, a zatim treba biti upisan u katastar nepokretnosti.

Napomena: Kupoprodajni ugovor, kada za predmet ima kupoprodaju nekretnine, mora sadržati clausulu intabulandi, odnosno odredbu kojom se omogućava upis prava svojine u katastar, a kako bi kupac postao pravni vlasnik predmetne nekretnine.  Ova klauzula je, dakle, obavezna samo kod kupoprodaje nekretnine.

Pre nego što potpišete ugovor o kupoprodaji nekretnine, preporučuje se da vaš advokat za nekretnine proveri pravni status nekretnine koju kupujete (tereti, hipoteke, prava trećih lica), kao i da isprati eventualno potpisivanje predugovora o kupoprodaji nekretnine. 

2. Ugovor o kupoprodaji vozila

Ugovor o kupoprodaji motornog vozila je pravni dokument koji reguliše transakciju između prodavca i kupca motornog vozila.

U ugovoru o kupoprodaji motornog vozila je neophodno definisati:

• Predmet ugovora – jasno se definiše motorno vozilo koje se prodaje, uključujući sve bitne informacije kao što su vrsta, marka, tip, broj šasije, broj motora, godina proizvodnje, snaga motora, radna zapremina, dozvoljena nosivost, broj sedišta, boja karoserije i registarska oznaka. 
• Cena – ugovor mora sadržati precizno definisanu prodajnu cenu vozila, koja se isplaćuje na dan preuzimanja vozila. Važno je utvrditi i uslove plaćanja, kao i način na koji će se izvršiti isplata.
• Prenos prava svojine – prodavac se obavezuje da kupcu prenese pravo svojine na motorno vozilo na dan isplate kupoprodajne cene, kao i da ispravno preda vozilo sa svim odgovarajućim ispravama.
• Odgovornost prodavca – prodavac odgovara ako na vozilu postoji neko pravo treće strane koje ograničava ili isključuje pravo kupca na korišćenje vozila.
• Troškovi – ugovor definiše ko snosi troškove prenosa prava svojine na vozilu, poreze i takse povezane sa transakcijom. Ove obaveze mogu biti podeljene između prodavca i kupca ili prebačene na jednu od strana, u zavisnosti od dogovora.
• Stanje vozila – kupac se obavezuje da je pregledao motorno vozilo i saglasan je sa njegovim trenutnim stanjem, uključujući upoređivanje brojeva motora i šasije. Potpisivanjem ugovora, kupac potvrđuje da naknadne reklamacije vezane za stanje vozila neće biti prihvaćene.

Ugovor o kupoprodaji motornog vozila mora biti potpisan od strane obe strane, a u slučaju spora, nadležan je sud prema mestu prebivališta ili sedišta prodavca.

Napomena: I kod ugovora o kupoprodaji vozila, kao i ugovora o kupoprodaji nekretnine, ne zaboravite na poreske obaveze koje morate da ispunite. Ukoliko niste sigurni koje sve poreze treba da platite kada zaključujete ove ugovore o kupoprodaji, posavetujte se sa svojim advokatom.

4. Raskid ugovora o kupoprodaji

Zakon predviđa niz razloga za raskid ugovora o kupoprodaji, kako od strane kupca tako i od prodavca, a koji se razlikuju od prirode ugovora i okolnosti koje se pojave nakon njegovog zaključenja.

Najčešće do raskida ugovora o kupoprodaji dolazi zbog:

• Neispunjenja ugovornih obaveza (npr. prodavac ne isporuči vozilo u dogovorenom roku ili kupac ne isplati dogovorenu cenu vozila)
• Skrivljene greške ili prevare (npr. prodavac je obmanuo kupca o stanju vozila, ili je kupac prećutao neku važnu informaciju)
• Saglasnosti stranaka (sporazumni raskid ugovora o kupoprodaji)
• Nemogućnosti ispunjenja ugovora (npr. uništen je predmet prodaje usled nezgode)

Kako se vrši raskid ugovora o kupoprodaji?

Tako što strana koja želi raskinuti ugovor mora dostaviti izjavu o raskidu drugoj strani, objašnjavajući razloge zbog kojih traži raskid.

Ako postoji nesuglasica u vezi sa raskidom, strana koja želi raskid može se obratiti sudu, a sud će odlučiti da li je raskid opravdan i koji su njegovi pravni efekti.

Za slučaj da se ugovor zaista raskine, obe strane su dužne da vrate sve što su primile na osnovu ugovora (npr. vraćanje vozila i povrat novca, ili neka druga odgovarajuća kompenzacija).

U svakom slučaju, pre raskida ugovora o kupoprodaji, preporučuje se da se konsultujete sa advokatom za ugovore.

5. Ništavost ugovora o kupoprodaji

Ugovor o kupoprodaji u celini, ili jedan njegov deo, može biti ništav u više situacija prema zakonu, a ovo su najčešće:

• Kada je predmet ugovora stvar koja zakonski nije dozvoljena za prodaju (zabranjena roba)
• Kada nalogoprimac (npr. vaš advokat) kupuje sporno pravo koje mu je povereno ili ugovara za sebe učešće u podeli iznosa koji je dosuđen njegovom nalogodavcu je ništav. (Ovako vaš advokat npr. ne može profitirati od spora koji im poverite)
• Ako je prodavcu bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat nedostatak na stvari koju prodaje, odredba ugovora koja ograničava ili isključuje odgovornost za te nedostatke je ništava.
• Ako je prodavac iskoristio svoj monopolski položaj da nametne odredbu koja isključuje odgovornost za poznate nedostatke, ta odredba će biti ništava.
• Kada je ugovor o prodaji sa obročnim otplatama cene zaključen, a ugovor ne sadrži neophodne podatke (kao što su ukupni iznos svih obročnih otplata, iznos pojedinačnih otplata, broj otplata i rokovi), takav ugovor postaje ništav.
• Ništava je odredba ugovora o ugovornoj kazni za slučaj raskida ugovora, kao i za slučaj da kupac dođe u docnju sa isplatom nekog obroka cene.
• Odredbe ugovora koje su nepovoljnije za kupca od onih koje su propisane zakonom su ništave, osim u slučaju kada se odnose na zadržavanje prava svojine. 
• Ako je stvar koja je predmet ugovora o prodaji bila propala u trenutku kada je ugovor zaključen (na primer, prodaja oštećenog proizvoda bez obaveštenja kupca), ugovor je ništav.
• Ako cena u ugovoru o prodaji nije jasno određena i ugovor ne sadrži dovoljno podataka koji omogućuju njeno određivanje, takav ugovor je ništav.

I naravno, kao i svaki drugi ugovor, ugovor  o kupoprodaji koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima je ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje nešto drugo.

6. Česta pitanja klijenata u vezi ugovora o kupoprodaji

1. Ko snosi rizik slučajne propasti ili oštećenja stvari nakon što kupac plati, a pre nego što preuzme stvar?

Rizik slučajne propasti ili oštećenja stvari snosi prodavac sve do trenutka kada kupac preuzme stvar. Nakon predaje stvari, rizik prelazi na kupca.

2. Šta ako saznam da mi je prodavac prodao tuđu stvar?

Nažalost, prodaja tuđe stvari obavezuje ugovarače, odnosno takav ugovor proizvodi pravno dejstvo. Međutim, kupac koji nije znao ili nije morao znati da je stvar tuđa može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete, ako zbog toga nije moguće ostvariti cilj ugovora.

3. Šta ako moj ugovor o kupoprodaji nema određenu cenu?

Takav ugovor o kupoprodaji neće imati pravno dejstvo. Jedino ako je reč o ugovoru u privredi, cena će se ipak određivati prema redovnim cenama prodavca ili razumnim tržišnim cenama.

4. Do kada po zakonu prodavac treba da preda prodatu stvar kupcu?

Prodavac je dužan da preda stvar kupcu u vreme i na mestu predviđenom ugovorom. Dakle, rok određujete u dogovoru. Ako datum predaje nije određen, prodavac je dužan da preda stvar u razumnom roku nakon zaključenja ugovora, uzimajući u obzir prirodu stvari i ostale okolnosti.

5. Kupio sam proizvod i nakon nekoliko dana sam saznao da ima materijalni nedostatak. Da li ima pravo da tražim naknadu štete?

Prema Zakonu, prodavac odgovara za materijalne nedostatke koji su postojali u trenutku kada je rizik prešao na kupca, kao i za one koji su se pojavili kasnije, ako su posledica uzroka koji su postojali pre prelaska rizika.  

Međutim, obavezni ste da prijavite nedostatak u propisanom roku. Ako je nedostatak bio vidljiv prilikom prijema, morate obavestiti prodavca u roku od osam dana. Ako je nedostatak skriven, imate rok od osam dana da ga prijavite nakon što ste ga otkrili.

Prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto protekne šest meseci od predaje stvari, izuzev kad je ugovorom određen duži rok.

Ako je nedostatak bio poznat prodavcu ili je mogao biti poznat u trenutku prodaje, imate pravo na naknadu štete, bez obzira na to što niste odmah prijavili nedostatak, jer prodavac nije ispunio svoju obavezu da vas obavesti o tome

Napomena: Kod materijalnih nedostataka, kupac ima pravo da bira između otklanjanja nedostatka, zamene stvari, sniženja cene ili raskida ugovora.