Šta stanodavac može uraditi ako stanar neće da izađe iz stana?

Zamislite sledeću situaciju: stanari kojima ste iznajmili stan odbijaju da izađu nakon isteka dogovorenog roka. Nemate potpisan ugovor o zakupu stana, rekli ste im mesec dana unapred da treba da se isele, ali oni prete, vređaju i kategorički odbijaju da napuste vašu nekretninu. Štaviše, prete čak i mafijom.

Šta da radite?

Na prvu loptu, neki će vam reći: „Samo promeni bravu i neka oni tuže tebe!“

Ovakvi „saveti“ često zvuče primamljivo kada ste u očajničkoj situaciji. Ali, da li je zaista tako jednostavno?

Kratak odgovor – nije. Ovakvi potezi mogu dovesti do ozbiljnih pravnih posledica, jer zakon štiti ne samo vlasnike, već i zakupce, čak i kada ne postoji formalni ugovor.

U nastavku teksta objasnićemo vam šta kao stanodavac zaista možete da uradite u ovakvoj situaciji, kako zakon funkcioniše u ovakvim slučajevima, i najvažnije – kako da sprečite da do ovoga uopšte dođe.

1. Zaključiti ugovor o zakupu stana sa stanarom

Jasno je da je za zaključenje ugovora o zakupu prekasno ako ste već u problemu sa stanarom koji neće da izađe. Međutim, ovaj preventativni korak je zapravo prvi i najvažniji koji treba da preduzmete da biste se zaštitili.

Dakle, pre nego što dozvolite stanaru da se useli, obavezno kontaktirajte advokata i obezbedite ugovor o zakupu u pisanoj formi.

Sve elemente koji se trebaju naći u ovom ugovoru možete pronaći u našem tekstu o Ugovoru o zakupu stana, a za potrebe ovog teksta najvažnije je da dobro definišete otkazni rok i uslove raskida, kao i da zabeležite prilikom useljenja u kakvom stanju ste predali stan zakupcu.

Takođe, nemojte nasesti na priče kako ugovor pravi više problema nego što rešava jer:

Bez ugovora nemate nikakav dokaz da je stanar boravio u vašem stanu u određenom periodu. A to je prvi i ključni dokaz koji će vam trebati ako dođe do tužbe.
Osim toga, korišćenje samopomoći za isterivanje stanara, čak i onih koji nemaju nikakvo pravno osnova da budu u stanu, nije zakonski dozvoljeno. To vas može uvući u još veće probleme – zakoni štite i vas i stanara, ali uz poštovanje propisa i pravnih procesa.
Možete biti prijavljeni za izbegavanje plaćanja poreza, a kazne za utaju mogu biti ogromne – do 150.000 dinara + kompletan porez koji niste platili + moguća je kazna zatvora.

Inače, ugovor o zakupu ne morate da overavate ugovor kod notara, ali to ne znači da vam overa nije korisna. O ovome više u nastavku teksta.

2. Overiti ugovor o zakupu stana

Kada znate da overa ugovora o zakupu stana nije obavezna, odlazak kod javnog beležnika može delovati kao dodatna gnjavaža na prvu, ali verujte – isplati se.

Kada notar overava ugovor, može u njega da ubaci klauzulu izvršnosti. Na ovaj način, ugovor dobija karakter izvršne isprave, što u praksi za stanodavca znači sledeće:

Ako stanar ne plati kiriju ili odbije da izađe iz stana, ne morate da gubite vreme na sudu. Odmah idete kod izvršitelja i pokrećete postupak prinudnog izvršenja (iseljenja) u kojem javni izvršitelj obaveštava stanara da mora da se iseli. Ako stanar odbije da se iseli mirnim putem, izvršitelj će ga iseliti uz prisustvo policije.

Sa druge strane, ako nemate overen ugovor, prvo morate da tužite stanara i čekate odluku suda. Tek posle toga ceo slučaj ide kod izvršitelja, što traje godinama.

Sve u svemu, overa ugovora nije samo „još jedan papir“. To je način da zaštitite sebe i ubrzate ceo proces ako nešto krene po zlu.

3. Otkazati ugovor o zakupu stana

Istina je da ne možete tek tako izbaciti stanara dok god ugovor o zakupu stana traje. Međutim, postoje određene situacije kad imate pravo da raskinete ovaj ugovor.

Na primer, ako stanar:

Ne plaća kiriju.
Ne održava, uništava stan ili pravi ozbiljnu štetu.
Smeta komšijama i stvara probleme u zgradi.

Tad imate pravo da otkažete ugovor, ali uz prethodno obaveštavanje stanara o razlogu otkaza i uz poštovanje zakonskog/dogovorenog otkaznog roka.

Sa druge strane, dokazivanje da je stanar dobio otkaz ugovora o zakupu stana i kada je otkazni rok počeo da teče zna često biti problematično u praksi, zbog čega je preporučljivo da stanaru date otkaz preporučenom poštom, sa povratnicom. Na taj način imate dokaz da je stanar obavešten.

Još jedna stvar: pored svega ovoga, možete da tražite i naknadu štete za neplaćene račune, kiriju, ili bilo kakve troškove koje stanar nije izmirio. Ali opet, sve to ide lakše ako ste na vreme obezbedili dokaz – ugovor i svu prateću dokumentaciju.

4. Dokumentovati stanje stana pri iseljenju

U nekim slučajevima, prethodne mere će biti dovoljne da navedu stanara na dobrovoljno iseljenje, dok u drugima neće i biće potrebno pokrenuti sudski ili/i izvršni postupak.

U oba slučaja, dokumentovanje stanja stana je nešto što bi svaki zakupodavac trebao da uradi. Pod tim mislimo na:

Pregled stanja stana–fleka na stolovima, rupa na zidovima, razbijenih pločica, ogrebanih parketa, itd. Za ovakve štete stanar odgovara, i možete zadržati deo ili ceo depozit.
Takođe, fotografisanje stana–zidova, podova, nameštaja, aparata–pri iseljenju. Ove fotografije su ključni dokazi ako dođe do spora u vezi sa depozitom.
Utvrđivanje troškova, odnosno neplaćenih računa za komunalije ili zaostalih kirija, a koje možete pokriti iz depozita. Npr. depozit u praksi često služi i kao kapara, pa se može uračunati u poslednju kiriju i račune. Ako šteta pak prelazi vrednost depozita, možete potraživati dodatnu naknadu putem suda.
Sačinjavanje zapisnika sa stanarom o svemu što ste zatekli prilikom iseljenja.

Na kraju, sve što uradite i skupite – fotografije, zapisnike, račune – čuvajte kao dokazni materijal. Bolje da imate dokumentaciju i da vam ne zatreba, nego obrnuto!

5. Pokrenuti sudski ili izvršni postupak

Šta ako podstanar odbija da izađe iz stana, iako je ugovor istekao ili raskinut?

Nažalost, zvanje policije neće rešiti problem. Bez sudskog naloga, policija ne može da izbaci podstanara. A do tog naloga – mogu da prođu godine.

Koliko godina? Nekad između 1 i 3, a u ekstremnim slučajevima i do 5 godina. Sve to vreme, vi ste praktično taoci u sopstvenoj nekretnini jer:

Stanar ne plaća kiriju ni račune.
Vi plaćate račune da ne biste došli pod izvršenje (jer je nekretnina na vaše ime).
Stan može da ruinira stan, a vi nemate kako da zaštitite svoju imovinu.

I da stvar bude gora, tuženi često izbegavaju ročišta, pa se proces dodatno odugovlači.

Zbog toga i jesmo ovaj članak započeli sa: angažujte advokata da vam sačini dobar ugovor o zakupu stana (umesto da izbegavate ugovor zbog poreza, oslanjate se na dobru volju ili skidate template ugovora sa interneta) i overite taj ugovor kod notara.

Na ovaj način, možete da preskočite sudsku parnicu i odmah pokrenete prinudnu naplatu, odnosno prinudni postupak iseljenja.

U suprotnom, sudski proces je jedini izlaz.

6. Utaja poreza i ugovor o zakupu stana

U Srbiji, samo 1% zakupodavaca prijavljuje i plaća porez na dobit ostvarenu od izdavanja stana. Izbegavanje plaćanja ovog poreza je zapravo glavni razlog zašto zakupodavci u Srbiji ne zaključuju ugovor o zakupu stana.

Važno je da znate da ako izdajete stan, a neprijavljujete prihod od zakupa Poreskoj upravi, vi zapravo činite i prekršaj, a potencijalno i krivično delo utaje poreza. U tom slučaju:

Možete biti kažnjeni novčanom kaznom ili zatvorskom kaznom od šest meseci do pet godina.
Za iznose veće od 1.500.000 RSD, kazna se povećava na jednu do osam godina zatvora.
U slučaju težeg oblika utaje (preko 7.500.000 RSD), kazne se kreću od dve do deset godina zatvora.

Takođe, treba da znate i da se overen ugovor kod notara automatski evidentira u sistemu, što znači da Poreska uprava može vrlo lako da vodi računa o poreskoj utaji.