Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti: Sve što treba da znate
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja jednu od najčešćih, ali i najvažnijih faza u procesu kupovine i prodaje stanova u Srbiji.
Iako se godišnje zaključi više od 100.000 ugovora o kupoprodaji, broj predugovora nije zvanično evidentiran – ali praksa pokazuje da je gotovo svaka kupovina stana u izgradnji ili putem stambenog kredita nezamisliva bez njega.
Zašto? Zato što upravo ovaj dokument često čini razliku između bezbedne i rizične transakcije.
U nastavku teksta saznaćete kada je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaista potreban, šta mora da sadrži da bi bio pravno valjan, koga i na koji način štiti, kao i šta se dešava ako jedna od strana odbije da potpiše glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
1. Da li je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti obavezan dokument u procesu kupoprodaje nepokretnosti?
Ne, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti nije zakonski obavezan dokument u procesu kupoprodaje nepokretnosti, ali kada ga ugovorne strane potpišu, predstavlja pravno obavezujuću obavezu za sklapanje glavnog ugovora.
U skladu sa članom 45 Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), predugovor je ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Mora biti zaključen u istoj formi kao glavni ugovor, što za nepokretnosti znači obavezan pismen oblik i solemnizaciju, tj. overu kod javnog beležnika.
Ako predugovor nije overen, pravno je ništavan i ne garantuje sudsku zaštitu niti relevantnost za upis u katastar (mada ni overa sama po sebi ne garantuje pravno na upis, već garantuje clausula intabulandi).
2. Koga štiti predugovor o kupoprodaji nepokretnosti?
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti štiti obe strane, ali najviše kupca.
Kako?
Tako što omogućava kupcu „rezervaciju“ nepokretnosti koju kupuje, jasno definiše sva prava i obaveze, sprečava prodavca da proda nepokretnost trećem licu, ali i osigurava povraćaj, odnosno dvostruku kaparu ukoliko prodavac odustane.
Sa druge strane, uz predugovor o kupoprodaji nepokretnosti prodavac je zaštićen od neozbiljnih kupaca koji odustanu bez osnovanog razloga, jer ima pravo da zadrži kaparu.
3. Šta sve predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži?
Predugovor mora sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Dakle mora sadržati informacije o stvari i o ceni.
Međutim, mimo onog što je „obavezno“, predugovor o kupoprodaji nepokretnosti bi trebao da sadrži još i niz drugih odredbi koje će se naći i u glavnom ugovoru.
Ovo je jedan celokupan pregled odredbi koje se savetuju:
- Podaci o ugovornim stranama (ime, prezime, JMBG, adresa)
- Opis nepokretnosti (adresa, kvadratura, sprat, struktura, broj parcele/katastarska identifikacija, podaci o vlasništvu)
- Kupoprodajna cena i način plaćanja (iznos, dinamika plaćanja, rokovi)
- Iznos kapare/penala (uz posledice odustajanja)
- Rok za zaključenje glavnog ugovora
- Posebni uslovi (npr. pribavljanje dokumentacije, obaveze iseljenja, posebni tereti, hipoteka zabeležena u katastru, ako postoji, itd.)
- Saglasnost bračnog partnera, ako je prodavac u braku
- Troškovi, takse, porezi koje je potrebno platiti
Ponavljamo, obavezno je da predugovor bude sačinjen u formi identičnoj zahtevima za glavni ugovor – a za nepokretnost to podrazumeva overu kod javnog beležnika
4. Šta ukoliko ugovorna strana iz predugovora o kupoprodaji nepokretnosti ne želi da zaključi glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?
Zakon o obligacionim odnosima dozovljava strani koja je ispunila svoje obaveze iz predugovora o kupoprodaji nepokretnosti da tužbom zahteva od suda da naloži drugoj strani zaključenje glavnog ugovora.
Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od 6 meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.
Još je važno napomenuti da u slučaju promenjenih okolnosti (npr. značajna razlika u tržišnoj ceni, vanredne okolnosti), strana može zahtevati raskid predugovora o kupoprodaji nepokretnosti. To je moguće ako se utvrdi da su se uslovi pod kojima je predugovor zaključen toliko izmenili da ugovor u takvim okolnostima uopšte ne bi bio ni zaključen.
O osnovanosti ovakvog zahteva svakako odlučuje sud.
5. Da li je potreban advokat pre potpisivanja ili za sastavljanje predugovora o kupoprodaji nepokretnosti?
Iako zakon ne obavezuje na angažovanje advokata za pisanje ili potpisivanje predugovora, savet je da se angažuje stručna pravna pomoć – konkretno advokat za nekretnine.
Advokat proverava pravni status nepokretnosti (da li postoje tereti, da li je osoba stvarni vlasnik, da li je predmet hipoteke), kao i da li su svi uslovi iz predugovora u korist klijenta. Nedostatak stručne provere može voditi do ozbiljnih pravnih i finansijskih problema.
