Rizici kupovine stana u novogradnji i na stambeni kredit

Kupovina stana u novogradnji i na stambeni kredit nosi sa sobom niz specifičnih pravnih rizika koje svaki kupac mora dobro razumeti pre nego što potpiše predugovor ili ugovor o kupoprodaji.

Od neizvesnosti oko odobrenja kredita i gubitka kapare, preko kupovine nepokretnosti bez upotrebne dozvole, pa sve do mogućnosti da investitor proda isti stan više puta različitim kupcima, svaki od ovih scenarija može imati ozbiljne finansijske i pravne posledice.

U ovom vodiču detaljno ćemo objasniti najčešće pravne rizike pri kupovini stana u novogradnji i na stambeni kredit, kao i korake koje možete preduzeti da se zaštitite.

1. Rizik #1: Odbijen stambeni kredit i gubitak kapare

Jedan od najčešćih problema u praksi je kada kupac stana u novogradnji da kaparu investitoru (najčešće 10% od ukupne cene nekretnine), a banka mu kasnije ne odobri stambeni kredit.

U tom slučaju:

Ako u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti nije jasno navedeno da se kapara vraća u slučaju odbijanja kredita (a ovaj predugovor je preduslov za stambeni kredit), investitor ima pravo da je zadrži.
Zakonski, kapara je sredstvo obezbeđenja. Ako kupac ne ispuni svoju obavezu kupovine stana, bez opravdanja, gubi kaparu.

Zato, predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti treba jasno naznačiti da se kapara vraća ukoliko banka ne odobri stambeni kredit. Osim toga, nije loše ni predvideti da je prodavac dužan da vam vrati udvojenu kaparu u slučaju da u nekom trenutku odluči da ne želi da proda stan, odnosno ukoliko se predomisli.

2. Rizik #2: Kupovina stana u novogradnji bez upotrebne dozvole

Kupovina stana u novogradnji dok objekat još nije završen ili nije izdata upotrebna dozvola predstavlja jedan od najčešćih i najpotcenjenijih pravnih rizika na tržištu.

Stepen ovog rizika zavisi od toga da li se zgrada gradi kroz standardnu izgradnju ili kroz projektno finansiranje.

Standardna izgradnja (bez projektnog finansiranja) je scenario u kojem se kupac najviše oslanja na reputaciju i finansijsku stabilnost investitora. U praksi se dešava da je stan:

neuknjižen,
bez upotrebne dozvole,
u fazi izgradnje od 30% do 80%,
predmet različitih zabeležbi i tereta.

Većina kupaca rezerviše stan rano, zbog bolje cene ili izbora lokacije, ali time preuzima više rizika, jer ne postoji garancija da će objekat biti završen u roku, dobiti upotrebnu dozvolu ili biti izveden u skladu sa projektno-tehničkom dokumentacijom.

Osim toga, banke odobravaju kredit samo ako je objekat minimum 80% završen i ako procenitelj potvrdi da je gradnja usklađena sa projektom. Međutim, to i dalje ne garantuje da će investitor na kraju ispuniti sve uslove da se dobije upotrebna dozvola.

Najviši nivo sigurnosti sa sobom nosi projektno finansiranje od strane banke, jer u tom slučaju stepen završenosti nije uslov za kredit, banka nadgleda izgradnju po fazama i manja je verovatnoća da će doći do kašnjenja radova ili problema sa uknjižbom.

Kupac praktično ulazi u sistem gde banka već “garantuje” da je dokumentacija uredna i da će objekat biti realizovan u skladu sa projektom. Ovo značajno smanjuje rizik kupovine bez upotrebne dozvole.

U svakom slučaju, kupovina stana bez upotrebne dozvole može dovesti do sledećih problema:

Nemogućnosti uknjižbe u katastar
Mogućih zabeležba, tereta i nerešenih postupaka
Kašnjenja radova
Sanitarno-tehničkih neusklađenosti koje onemogućavaju dobijanje dozvole
Rizika od rušenja ili zabrane korišćenja
Nemogućnosti da se koristi stambeni kredit bez dodatnog obezbeđenja (hipoteke na drugoj nepokretnosti kupca, što ga stavlja u finansijski nepovoljniji položaj i povećava rizik)

Zato, pre potpisivanja predugovora i ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u novogradnji, na stambeni kredit, svaki kupac treba tražiti od investitora kompletnu dokumentaciju – lokacijsku, građevinsku, dokaz o pravnom sledstvu – proveriti stanje parcele i objekta na eKatastru, istoriju investitora, analizirati rokove iz građevinske dozvole i konsultovati se sa advokatom za nekretnine o daljim koracima.

Kupovina stana bez upotrebne dozvole može biti opravdana samo ako je kupac dobro zaštićen ugovorom, ako je investitor pouzdan i ako postoji jasna dokumentacija koja dokazuje da objekat ide ka urednoj završnici.

3. Rizik #3: Obavezivanje kupca ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti da se odrekne određenih prava koja mu zakonom pripadaju (npr. pravo na korišćenje krova)

Investitori u nekim slučajevima u ugovor o kupoprodaji nepokretnosti uključuju klauzule po kojima se kupac odriče npr. prava na korišćenje krova ili prebacuje ekskluzivno korišćenje krova na onog ko živi u potkrovlju/penthausu ili ga zadržava za sebe.

Međutim, zakon propisuje da su krov, fasada i temelji zgrade zajednički delovi zgrade i da svi stanari imaju pravo da ih koriste. To znači da su ugovorne klauzule koje se protive zakonskim normama na ovaj način ništave, jer niko ugovorom ne može da oduzme ono što zakon definiše kao zajedničku svojinu.

Drugim rečima, ni jedan investitor ne može rezervisati krov za sebe ili zabraniti njegovo korišćenje, jer krov pravno ne može biti poseban deo.

Napomena: Svaki stanar zgrade ima pravo upotrebe krova u meri u kojoj to ne menja njegova fizička svojstva. To znači da niko ne može samostalno da menja npr. nagib krova, ili da postavlja krovne terase bez saglasnosti skupštine stanara, ili da menja izolaciju, boju ili konstrukciju krova po želji. Može samo da koristi unutrašnje površine koje funkcionalno pripadaju njegovom posebnom delu (npr. gipsani plafon), ali ne i krov kao konstrukciju.

4. Rizik #4: Nedefinisani rokovi i kašnjenje radova na novogradnji

Mnogi ugovori o kupoprodaji stana u novogradnji ne sadrže precizno definisane rokove završetka radova. Rizici takvih ugovora su primarno sledeći:

Kupac može biti prinuđen da plaća i ratu kredita i kiriju stana u kojem živi dok čeka useljenje.
Bez ugovorne kazne, nema pravne osnove za nadoknadu štete zbog kašnjenja.

Baš iz ovog razloga je važno da vam advokat za nekretnine pregleda predugovor i ugovor pre potpisivanja, i da u vaše ime insistira na jasnim rokovima i ugovornoj kazni za svaki mesec kašnjenja.

5. Rizik #5: Stan se prodaje više puta različitim kupcima

Postoje slučajevi u kojima investitor istovremeno sklapa više predugovora za isti stan, u kojem slučaju kupci koji nisu proverili da li je neko već predao predugovor ili predbeležio stan u katastru mogu izgubiti pravo svojine.

Ovo je jedan od najtežih i najneprijatnijih scenarija koji kupac može doživeti – i iako je ređi nego pre, i dalje je moguć, naročito kod stanova u izgradnji i neuknjiženih novogradnji.

Naime, pre 2014. godine i javnih beležnika, ugovori su se overavali u sudovima, gde nije postojao sistemski uvid u prethodne ugovore, službenici nisu analizirali sadržinu ugovora, i nije bilo obaveznog uvida u list nepokretnosti niti u posebne registre.

Zbog toga su investitori mogli lako isti stan prodati više puta različitim kupcima, a zatim nestati ili otići u stečaj, ostavljajući kupce da godinama pokušavaju da sudskim putem ostvare svoja prava.

Sa uvođenjem javnih beležnika, rizik je drastično smanjen, jer je notar zakonom obavezan da pre overe ugovora:

proveri Registar ugovora o prometu nepokretnosti,
izvrši uvid u list nepokretnosti u RGZ-u,
proveri lične podatke kupca i prodavca,
proveri da li postoje upisi izvršenja koji blokiraju promet,
nakon overe obavezno upiše ugovor u registar.

Ovaj mehanizam gotovo potpuno sprečava višestruku prodaju uknjiženih stanova ili objekata sa jasnim pravnim statusom, ali rizik ipak postoji kod novogradnje u izgradnji.

Kod objekata koji još nisu završeni, gde ne postoji konačna etažna struktura niti stabilan upis u katastar, notar ne može da proveri u registru nešto što još formalno ne postoji, nema uvid u eventualne predugovore koje investitor sklapa van notarskog sistema i ne može da spreči investitora da isti stan numeriše na različite načine ili prosto izmeni oznaku u kasnijoj fazi izgradnje.

Zato pre potpisivanja obavezno treba izvršiti detaljne provere investitora i same nekretnine u katastru, preporučljivo uz pomoć advokata specijalizovanog za kupoprodaju nekretnina.

Zaključak

Kupovina stana u novogradnji i putem stambenog kredita donosi niz pravnih izazova sa sobom. Da biste se zaštitili:

Nikada ne potpisujte ništa bez pravne provere.
Ne plaćajte ništa dok niste sigurni u sve uslove.
Ugovor neka vam sastavi advokat, kako bi sadržao jasne rokove, penal klauzule, i regulisao sva ostala rizična pitanja na način koji je u vašem interesu.
Ne prihvatajte odredbe koje ograničavaju vaša prava bez prethodnog savetovanja sa advokatom za nekretnine.

Pametan kupac je informisan kupac. Uložite vreme u razumevanje pravnog aspekta kupoprodaje nepokretnosti u novogradnji i na stambeni kredit pre nego što uložite svoj novac.