Izdavanje stana: Odgovori na česta pitanja vlasnika stana
Izdavanje stana može biti odličan način da ostvarite dodatni prihod, ali sa sobom nosi i brojne izazove.
Vlasnici stana se često susreću sa različitim problemima, nesuglasicama i dilemama – od neplaćanja kirije, prava na ulazak u stan, do iseljenja problematičnih zakupaca. Kako bismo olakšali snalaženje u pravnim i praktičnim pitanjima, sakupili smo najčešće nedoumice zakupodavaca i pružili precizne odgovore zasnovane na važećim propisima i sudskoj praksi.
Ovaj vodič će vam pomoći da bolje razumete svoja prava i obaveze, kao i da zaštitite svoju imovinu i interese prilikom izdavanja stana.
1. Da li vlasnik stana sme da menja bravu u stanu koji izdaje?
Ukoliko sa stanarom imate zaključen Ugovor o zakupu stana, onda ne smete, jer bi to predstavljalo samopomoć i nezakonito onemogućavanje zakupca da koristi stan.
Takvo postupanje može dovesti do odgovornosti pred nadležnim organima.
Ispravan postupak bi bio da stanaru prvo date otkaz ugovora o zakupu stana, za šta morate imati osnovan razlog (kao što je npr. neplaćanje zakupnine), i uz poštovanje zakonskih rokova.
2. Da li vlasnik stana ima pravo da ulazi u stan koji izdaje bez prethodne najave?
Zavisi od razloga za takav ulazak.
Generalno, zakupodavac nema pravo da ulazi u stan bez prethodne najave i saglasnosti zakupca (osim ukoliko postoji pismena odluka suda koja mu to dozvoljava), jer neovlašćen ulazak predstavlja povredu prava na mirno uživanje nepokretnosti od strane držaoca stana.
Međutim, postoji jedan izuzetak.
Naime, zakupodavac može iskoristiti rezervne ključeve i ući u stan koji izdaje bez prethodne najave, i to u hitnim slučajevima kao što su poplava, požar, hitni kvarovi i sl. Dakle, ukoliko je reč o slučajevima koji zahtevaju intervenciju radi otklanjanja neposredne opasnosti za ljude ili imovinu, ovakav ulazak je opravdan.
3. Da li vlasnik stana može postaviti kamere u stanu koji izdaje ili na ulaznim vratima?
Ukoliko vlasnik stana nema saglasnost za postavljanje kamere u stanu, onda ne.
Razumljivo je da pojedini stanodavci postavljaju ovo pitanje u vezi sa sigurnošću, pogotovo ako smatraju da je možda potrebna dodatna zaštita njihove imovine kako bi se izbegli problemi sa zloupotrebom ili oštećenjem iste, međutim postavljanje kamera unutar iznajmljenog stana bez saglasnosti predstavlja povredu prava na privatnsot.
Kamere na ulaznim vratima su dozvoljene samo ako ne snimaju unutrašnjost stana. U svakom slučaju, preporučljivo je da se vlasnik konsultuje sa zakupcem pre postavljanja kamera i obezbedi njegovu saglasnost.
Napomena: Ukoliko dobijete pristanak na postavljanje kamera, važno je napomenuti da se podaci prikupljeni putem video nadzora mogu koristiti samo u svrhu za koju su prikupljeni, a zabranjeno je ustupanje trećim licima i javno objavljivanje takvih snimaka, osim u zakonom predviđenim slučajevima (npr. da se nadležnim organima dokaže izvršenje prekršaja ili krivičnog dela).
4. Šta da radim ako zakupac načini štetu u stanu koji izdajem?
Uvek je najpametnije pokušati rešiti stvar mirnim putem, tako što ćete proceniti nastalu štetu i zatražiti od zakupca da je nadoknadi.
Ako zakupac ne reaguje na vašu molbu/opomenu ili nastavi da uzrokuje štetu, imate pravo da mu otkažete ugovor o zakupu stana i to bez davanja otkaznog roka, ukoliko postoji opasnost od znatne štete.
Takođe, ako je između zakupodavca i zakupca zaključen ugovor o zakupu, zakupodavac može podneti tužbu za naknadu štete nadležnom sudu. U tom slučaju, preporučuje se da se konsultujete sa advokatom kako biste dobili pravne savete i pomoć u postupku.
Napomena: Zbog rizika da do ovakvih situacija dođe, preporučuje se sastavljanje zapisnika o primopredaji stana pre početka zakupa, posebno kod nameštenih stanova, a kako bi se evidentiralo početno stanje i sprečile eventualne nesuglasice.
Takođe, savetuje se uzimanje depozita u visini jedne mesečne kirije (ili recimo do tri u slučaju luksuznih nekretnina), za slučaj da stanar izađe iz stana, a ostavi štetu iza sebe.
5. Šta bi trebalo da uradim ako stanari odbijaju da izađu iz stana koji izdajem, a nemam formalni ugovor o zakupu stana?
Ako stanari odbijaju da izađu iz stana koji izdajete, bez formalnog ugovora može biti teže dokazati zakupni odnos, ali:
- Validni dokazi su i korespondencija (sms, viber, whatsapp, facebook, itd.) sa stanarima ili slike (npr. stanar postavi slike iz stana na društvene mreže)
- Vi svakako možete pokrenuti sudski postupak radi iseljenja na osnovu prava vlasništva
U svakom slučaju, i bez formalnog ugovora o zakupu stana, stanari su i dalje obavezni da napuste stan kada im to zatražite, ali je važno da postupite prema zakonskim procedurama.
To znači da stanarima trebate prvo da uputite pismeno obaveštenje o iseljenju, u kojem ćete navesti da očekujete da napuste stan u određenom roku. Ovo može pomoći u dokumentovanju vaših namera.
Kada god je to moguće, pokušajte da razgovarate sa stanarima i postignete dogovor o iseljenju. Ponekad je lična komunikacija dovoljna i uplitanje advokata/nadležnih organa neće biti neophodno.
Ukoliko stanari i dalje odbijaju da napuste stan, možete pokrenuti pravni postupak za iseljenje. U tom slučaju, potrebno je da se obratite nadležnom sudu i podnesete tužbu za iseljenje.
U tom slučaju, pripremite svu potrebnu dokumentaciju koja može potvrditi vašu tvrdnju da ste vi vlasnik stana (npr. izvod iz katastra) i da su stanari koristili stan bez formalnog ugovora.
6. Kada iseljenje može da sprovede opštinski organ uprave?
Može se desiti i situacija da se neko, na primer useli u zajedničke prostorije u zgradi ili nečiji stan bez pravnog osnova. U toj situaciji je zakonodavac je olakšao iseljenje pa je odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisao da ukoliko se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje. Dakle, u ovakvim situacijama niste dužni da pokrećete postupak za iseljenje pred sudom, već pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave. Ovo svakako umnogome olakšava postupak vlasnicima stanova imajući u vidu da se postupak odvija po hitnoj procedure te da nema nepotrebnog odlaganja ročišta.
7. Da li postoji rok za iseljenje i koliko traje?
Da – u slučaju sporazumnog raskida ugovora o zakupu stana, stanari imaju rok od 90 dana da se isele, odnosno 120 u zimskom periodu, ukoliko ugovorom nije definisano drugačije.
Kod iseljenja po završetku sudskog postupka, taj rok određuje sud u presudi, a najčešće iznosi 15 dana.
Ukoliko se prekrši nalog iz presude, odnosno stanar odluči da se ne iseli dobrovoljno u ostavljenom roku, ne dolazi do automatskog sprovođenja presude, već vlasnik prostora mora da pokrene poseban sudski izvršni postupak.
Izvršni postupak sprovode javni izvršitelji i uglavnom traje nekoliko meseci. U slučaju da se bespravno useljeno lice ne iseli ni po nalogu izvršitelja, angažuje se policija radi pomaganja u prinudnom iseljenju.
8. Da li imam pravo da isključim struju u stanu koji izdajem ili preduzmem druge mere kako bih ih naterao stanare da se isele?
Ne. Isključivanje struje i drugih komunalnih usluga predstavlja samovlašće i, ukoliko postoji ugovor o zakupu stana, stanodavac ne može jednostrano da menja njegove uslove ili da preduzima radnje koje bi mogle da ugroze osnovna prava stanara (kao što je pravo na korišćenje osnovnih komunalnih usluga, uključujući električnu energiju).
Ukoliko želite da prekinete ugovor o zakupu, potrebno je da postupite u skladu sa odredbama ugovora i zakona.
9. Kako da na sudu dokažem status zakupca kao podstanara ako nemamo potpisan ugovor?
Možete koristiti dokaze poput:
- Svedoka koji mogu potvrditi okolnosti vezane za iznajmljivanje stana, kao što su uslovi ugovora ili ponašanje zakupca. Npr. ako ste stan izdavali preko agencije, to može biti agent koji je bio prisutan prilikom useljenja. To takođe mogubiti osobe koje su svesne boravka zakupaca u stanu.
- Prepiski sa zakupcima, bilo putem e-maila, poruka ili nečeg trećeg, a iz kojih su vidljivi dogovori/sporovi između vas i zakupaca.
- Dokaza o plaćanju zakupnine ili komunalnih računa – ugovori, bankovni izveštaji ili potvrde o uplati mogu dokazati da je zakupac redovno ili neredovno izmirivao svoje obaveze.
- Dokaza o korišćenju stana kao npr. fotografije ili snimci sa zakupcima u stanu koji izdajete.
10. Šta da radim ako stanari prete nasiljem ili se ponašaju agresivno prema meni?
Odmah zabeležite sve detalje o pretnjama ili agresivnom ponašanju, uključujući datume, vreme, mesta i opis događaja, i prijavite pretnje/nasilje policiji.
U međuvremenu, ako ste u stambenoj zgradi, obavestite upravu zgrade ili vlasnika o situaciji. Oni su dužni da reaguju na ovakve probleme i mogu preduzeti mere protiv stanara koji se ponašaju agresivno.
U zavisnosti od ozbiljnosti situacije, možete razmotriti podnošenje tužbe za zaštitu od nasilja ili zlostavljanja. U ovim postupcima moguće je i izricanje hitnih mera zaštite.
11. Šta ako stanar ne plaća kiriju na vreme?
Prvo, obavestite stanara o kašnjenju u plaćanju kirije. Možete mu poslati pisano obaveštenje u kojem tražite da izmirite dugovanje u određenom roku.
Ukoliko to ne učini, i ugovor o zakupu stana sadrži klauzule koje se odnose na kašnjenje u plaćanju kirije i moguće posledice, možete razmotriti raskid ugovora. Imajte u vidu da stanar može zadržati pravo da ostane u stanu ako u roku od 15 dana od prijema upozorenja plati dugovanja.
Međutim, ako stanar i dalje ne plaća kiriju, možete pokrenuti pravni postupak za naplatu duga ili iseljenje. U tom slučaju, preporučuje se da se prvo konsultujete sa advokatom i da spremite svu dokumentaciju vezanu za plaćanje kirije, uključujući ugovor, obaveštenja i komunikaciju sa stanarima.
12. Kako mogu dokazati da sam stanaru uručio otkaz ugovora o zakupu stana koji izdajem?
Najbolje je da otkaz ugovora o zakupu stana bude u pisanom obliku, sa jasno navedenim razlozima za otkaz, datum kada otkaz stupa na snagu, kao i svim drugim relevantne informacijama o ugovoru.
Otkaz pošaljite stanaru preporučenom poštom i sačuvajte potvrdu o slanju i povratnicu kako bi imali dokaz da je zakupac primio otkaz.
13. Stanar izdaje moj stan u podzakup, šta da radim?
Prvo pogledajte u ugovor o zakupu stana koji ste zaključili sa zakupcem.
Da li je u njemu izričito zabranjeno pravo podzakupa ili je dozvoljeno i pod kojim uslovima?
Ako je podzakup zabranjen, stanar krši ugovor i možete tražiti raskid i iseljenje.
Međutim, ako ugovorom ovo pravo nije izričito zabranjeno, treba da znate da je pravo na podzakun pravilo jer zakupac ima pravo na upotrebu stvari tj. na korišćenje iste i nema smetnje da sa podzakupcem ugovori podzakup gde se on pojavljuje kao zakupodavac.
Uglavnom, ukoliko ustanovite da je podzakup nezakonit, uputite stanaru pismeno obaveštenje o tome i skrenite mu pažnju da očekujete da prestane sa tom praksom jer je to u suprotnosti sa ugovorom o zakupu.
Ako stanar ne reaguje na vaše obaveštenje, možete mu dati otkaz ugovora o zakupu. Otkaz treba biti u pisanom obliku i dostavljen stanaru, uz poštovanje otkaznog roka koji je definisan u ugovoru ili zakonu.
Ako stanar ne želi da se iseli ili ne poštuje vaše zahteve, razmislite o angažovanju advokata koji može pomoći u pokretanju pravnog postupka za iseljenje.
14. Šta ako stanar koristi stan koji izdajem za nešto drugo osim stanovanja?
Ugovor o zakupu stana bi trebao sadržati odredbe koje se odnose na namenu stana. Ako je stan iznajmljen isključivo za stambene svrhe, korišćenje stana u druge svrhe može biti osnova za raskid ugovora.
15. Koje su posledice po stanodavca ako stanari ne plate račune?
Ako su računi na ime stanodavca, on će biti dužan da ih plati, ali može tražiti nadoknadu od zakupca u sudskom postupku.
Ukoliko ne budete plaćali račune koje stanari takođe izbegavaju da plate, javni izvršitelj vam može zapleniti imovinu.
16. Koje troškove mogu očekivati u postupku iseljenja stanara iz stana koji izdajem?
Troškovi postupka iseljenja uključuju sudske takse (za podnošenje tužbe, za donetu presudu), advokata i eventualne troškove izvršenja.
Sve troškove izvršnog postupka prvobitno plaća poverilac, odnosno vlasnik prostora. Naknada troškova može da se zahteva od lica koje se bespravno uselilo, ali je faktičko pitanje da li će to lice moći da plati troškove, odnosno da li ima sredstava na računu ili imovinu iz koje je prinudna naplata moguća.
17. Ko je odgovoran za tekuće održavanje stana?
Zakupac je odgovoran za tekuće održavanje stana, odnosno za sitne popravke (zamena sijalica, ručica na ormanima itd.), dok je zakupodavac odgovoran za velike popravke (krečenje, zamena sanitarija, farbanje, zamena podnih obloga itd.), osim ako ugovor ne kaže drugačije.
