Clausula intabulandi: Šta je i zašto je važna za kupca nekretnine?

Clausula intabulandi…šta je to i zašto svi stalno o tome pričaju kada se kupuje stan?

Ako prvi put kupujete nekretninu, možda ste čuli ovu latinsku frazu i odmah pomislili: „Da li je to nešto što moram da znam? Hoću li na bilo koji način biti ugrožen ako ne razumem šta znači?” 

Zato ćemo vam u ovom članku objasniti tačno šta je clausula intabulandi, zašto je ona neophodna za vašu sigurnost kao kupca, kako se unosi u ugovor o kupoprodaji nekretnine i šta da radite ako je nema. 

Takođe, pokrićemo i druge praktične aspekte kupovine nekretnine, od notarske overe do provere liste nepokretnosti, kako biste bili potpuno sigurni da vaša investicija nije ugrožena.

1. Šta je clausula intabulandi?

Ako prvi put kupujete nekretninu, verovatno vam latinske fraze kao clausula intabulandi zvuče komplikovano i pravnički, a u stvari reč je o ugovornoj odredbi koja je vaša najvažnija zaštita kao kupca.

To je jedna rečenica u ugovoru kojom prodavac nekretnine daje izričitu saglasnost da možete upisati kao vlasnik nekretnine u katastar.

Bez te saglasnosti, čak i ako ste platili stan, katastar neće moći da vas upiše kao vlasnika – što znači da ste faktički dali novac, ali formalno stan još nije vaš.

Drugim rečima, clausula intabulandi je vaša garancija da prodavac posle prodaje nekretnine ne može da se predomisli, da vas uslovljava, niti da ospori vaš upis prava svojine nad kupljenom nekretninom.

2. Clausula intabulandi u ugovoru o kupoprodaji nekretnine

Clausula intabulandi se nalazi u samom ugovoru o kupoprodaji nekretnine ili u u odvojenom dokumentu – izjavi koji ga prati.

Ona obično stoji pred kraj ugovora, i izgleda kao kratka, formalna rečenica kojom prodavac izjavljuje da daje saglasnost kupcu da se uknjiži kao vlasnik u katastar.

U praksi, mnogi klijenti misle da ako je ugovor notarski overen, to znači da clausula intabulandi ulazi u tekst ugovora po automatizmu, međutim to ne mora da bude slučaj.

Javni beležnik jeste dužan da proveri da li ugovor ispunjava sve uslove za upis u katastar, ali ako su se strane dogovorile da se ta saglasnost ne unosi, javni beležnik je neće sam dodati.

Zato se ne treba oslanjati da će „javni beležnik sve srediti”, nego treba pročitati ugovor do kraja i proveriti da li ta rečenica postoji. Ako ne postoji, najbolje bi bilo pobrinuti se da vaš advokat za nekretnine unese ovu odredbu u ugovor o kupoprodaji nekretnine.

Konačno, važno je znati i da jednom uneta u ugovor, clausula intabulandi kao njegov sastavni deo mora biti overena kod javnog beležnika ili u sudu. Samo ukoliko je overena, klauzula će biti punovažeća i moćiće se priložiti kao dokaz u slučaju bilo kakvih problema tokom uknjižbe nekretnine.

3. Šta ako u ugovoru ne postoji clausula intabulandi?

Ako u ugovoru o kupoprodaji nekretnine ne postoji clausula intabulandi, to nije kraj sveta, ali može da vam prouzrokuje ozbiljnu glavobolju.

Bez te klauzule, katastar ne može da vas upiše kao vlasnika, jer se smatra da prodavac još nije dao saglasnost da se pravo svojine prenese na vas.

U svakom slučaju, prodavac ne može da vam oduzme ono što ste kupili samo zato što u ugovoru ne postoji clausula intabulandi, ali može da vam oteža život.

Na primer, ako se prodavac posle prodaje predomisli, izbegava da da saglasnost ili pokušava da traži dodatne uslove („potpisaću kad mi uplatiš još”, „čekaj da završimo nešto u katastru” i sl.), moraćete sudskim putem, odnosno tužbom da tražite da sud donese presudu koja zamenjuje saglasnost prodavca.

A ovo je, svakako, skuplji i duži put koji može da traje mesecima, pa i godinama, a mogao se jednostavno izbeći insistiranjem da još u fazi pripreme ugovora clausula intabulandi bude odmah uneta u ugovor o kupoprodaji nekretnine.

4. Clausula intabulandi primer

Clausula intabulandi ne mora da bude nikakva kompleksna formulacija u ugovoru o kupoprodaji nekretnine. Može da zvuči ovako:

„Prodavac je saglasan da na osnovu ovog ugovora kupac može upisati pravo svojine u zemljišnim knjigama na svoje ime, kao novi vlasnik i držalac predmetne nepokretnosti, bez davanja posebne izjave i prisustva prodavca.“

5. Clausula intabulandi cena

Samo sastavljanje javnobeležničke isprave za intabulacionu dozvolu (clausula intabulandi) iznosi 6.480 dinara, dok solemnizacija (formalno overavanje) košta 4.320 dinara prema aktuelnoj javnobeležničkoj tarifi.

6. Na šta još kupac nekretnine treba da obrati pažnju, pored clausule intabulandi?

Pre kupovine nekretnine, obavezno je potrebno proveriti njeno stanje u katastru. Konkretno, uvid u list nepokretnosti pokazuje ko je upisan kao vlasnik i da li na nekretnini postoji teret poput hipoteke, zabeležbe spora, izvršenja ili zabrane otuđenja.

Ako bilo šta od toga postoji, ne treba potpisivati ugovor niti treba da se overava clausula intabulandi dok se sporna situacija ne razjasni – čak ni ako prodavac uverava da će to „uskoro rešiti”.

Osim toga, neophodno je uveriti se da su broj parcele, površina, adresa, broj stana, spratnost i sve ostale informacije iz ugovora o kupoprodaji nekretnine – u potpunosti identične onome što piše u listu nepokretnosti.

Česta greška su tipfeleri u broju parcele ili površini, a sve to može da prouzrokuje probleme.

Takođe, ako objekat nije legalizovan ili ima nerešene imovinsko-pravne odnose, nećete moći da se uknjižite kao vlasnik dok se to ne sredi. Zato uvek tražite rešenje o ozakonjenju ili dokaz da je zgrada legalno izgrađena.

Dalje, sve što se tiče plaćanja – iznos, rokovi, način uplate i dokaz o uplati – treba da stoji u ugovoru, jer to kasnije štiti i kupca i prodavca. Plaćanje se, naravno, vrši preko računa (ne „na ruke”).

I konačno, nakon overe ugovora o kupoprodaji nekretnine i clausule intabulandi, imate pravo da odmah podnesete zahtev za upis svojine u katastar. Nemojte to odlagati, jer sve dok se ne uknjižite, formalno niste vlasnik, bez obzira što ste platili.